Alt vi vet om den nye ferieboligloven på Kanariøyene

Dersom du eier eller leier ut feriebolig på Kanariøyene, bør du være oppmerksom på den nye ferieboligloven som snart trer i kraft.

Myndighetene har foreslått en rekke endringer som vil påvirke utleiemarkedet, med mål om å balansere turismen med lokalbefolkningens boligbehov.

Samtidig ønsker man å unngå at reguleringene skader øyenes økonomi.

Her får du en oversikt over de viktigste punktene i den nye loven.

1. Obligatorisk tillatelse for utleie

Planlegger du å leie ut boligen din til turister? Da må du søke om en offisiell tillatelse fra kommunen. Denne tillatelsen er gyldig i fem år, og må fornyes i tide for å unngå bøter eller andre sanksjoner.

Eiere kan imidlertid forlenge fristen ved å søke, men da må det være tungtveiende årsaker til dette, og disse må dokumenteres.

Det er også en mulighet for å forlenge til totalt 20 år hvis utleier setter et tilsvarende antall boliger ut på langtidsleie, men bare hvis utleier er et firma som ikke også eier boligene.

Retten til å leie ut en bolig til ferieutleie kan ikke overføres. Det vil si at salg av leiligheten innebærer tap av retten til å drive slik utleie, og at all dokumentasjon og alle søknader altså må gjennomføres på nytt.

2. Begrensninger på antall turistboliger

For å sikre nok boliger til lokalbefolkningen, innføres det kvoter på hvor mange boliger som kan brukes til turistutleie.

Maksimalt 10 % av boligene i et gitt område eller bydel kan leies ut til turister.

Loven pålegger kommunene å bruke bærekraftsindikatorer som måler sosial, økonomisk og miljømessig påvirkning for å regulere turistutleie i bestemte områder.

Dette kan inkludere faktorer som trykk på offentlig infrastruktur, boligbehov for fastboende, og turistens miljøpåvirkning.

Målet er å unngå overbelastning av infrastruktur som skoler, helsetjenester og veier.

Kommunene har fleksibilitet til å fastsette egne restriksjoner i tillegg til de overordnede.

3. Strengere regler for sameier

Eier du en leilighet i et sameie? Da trenger du nå eksplisitt tillatelse fra sameiet før du kan leie ut til turister.

Hvis sameiets vedtekter forbyr slik utleie, vil dette være bindende.

Boliger i sameier som allerede har tillatelse til utleie vil kunne fortsette sin virksomhet i fem år uten å måtte innhente ny godkjenning fra sameiet, men etter denne perioden må de tilpasse seg de nye reglene, inkludert eventuelle vedtektsendringer fra sameiet.

4. Bærekraftskrav for turistboliger

Miljøkravene skjerpes, men er endret i det siste utkastet.

Kravet om å oppfylle spesifikke energieffektivitetsstandarder for ferieboliger har blitt fjernet i det siste lovutkastet.

Dette betyr at boliger ikke lenger må tilfredsstille strenge energiklassifiseringskrav som tidligere foreslått (som minimum energiklasse C for eldre boliger og B for nyere boliger).

Disse kravene gjalt blant annet at 70 % av behovet for varmt vann måtte komme fra fornybar energi.

Nyere boliger som er bygd etter 2007 måtte ha klasse B eller bedre og må dekke 90 % av varmebehovet til varmtvannsproduksjon med fornybare energikilder. Dette er det også gått tilbake på.

Ferieboligeiere må opprettholde nøye dokumentasjon, inkludert sertifikater for energiklasse, tillatelser og samsvar med lovverket, og de må kunne fremvise denne dokumentasjonen ved inspeksjoner.

Tidligere var det foreslått at alle ferieboliger må ha lader til elbil.

5. Restriksjoner på utleie i spesifikke soner

Noen områder vil få strengere reguleringer. For eksempel vil turistutleie være forbudt eller begrenset i verneverdige områder, landlige strøk, eller områder som allerede har et høyt antall turistboliger.

6. Overgangsordninger for eksisterende utleiere

En viktig bekymring er at de nye reglene kan skape rettslige konflikter for de som allerede driver lovlig utleie.

Boliger som allerede er godkjent for turistutleie i henhold til den tidligere lovgivningen (Decreto 113/2015) får en overgangsperiode på fem år.

Innen denne perioden må de eksisterende ferieboligene oppfylle alle kravene i den nye loven.

Hvis boligen ikke oppfyller kravene etter fem år, kan eieren søke om en forlengelse på ytterligere fem år, hvis det kan dokumenteres at det er uforholdsmessig byrdefullt å oppfylle kravene innen den opprinnelige fristen.

Små eiere av ferieboliger kan fortsette å drive utleie på ubestemt tid, så lenge de oppfyller kravene i den nye loven, inkludert de nødvendige tillatelsene.

For de som allerede driver, eller har prosjekter på gang, finnes det også flere muligheter i det nye lovutkastet.

De kan blant annet dra nytte av overgangsperioden på 5 - 10 år, eller omreguleres til hotell.

Et siste alternativ er å anskaffe og leie ut like mange boliger for langtidsutleie, som vil gi utvidede rettigheter til å drive med ferieleie.

7. Kommunenes kapasitet

Det har blitt advart om at mange kommuner ikke har tilstrekkelig kapasitet til å håndtere de nye oppgavene som følger med lovendringen.

8. Minimumsstørrelse og krav til bad

Et tidligere utkast av loven spesifiserte at ferieboliger må være minst 39 kvadratmeter store. Dette er nå redusert til 25 kvadratmeter, men bare hvis visse andre kriterier blir innfridd.

Blant kriteriene som gjør dette mulig er tilgang på parkeringsplass, et svømmebasseng eller at utleier kan dokumentere at utleien genererer arbeidsplasser direkte knyttet til boligen.

For 2 personer skal boligen i utgangspunktet ha minst 44 kvadratmeter, og for hver ekstra person kreves det minst 8 kvadratmeter i tillegg.

Hvis en bolig er godkjent for mer enn fire personer, krever loven at boligen har minst to komplette bad. Hvis boligen kan huse mer enn åtte personer, kreves det tre bad.

9. Krav om elektronisk registrering

Alle ferieboliger må registreres elektronisk i det offisielle turistregisteret, og all kommunikasjon med myndighetene må skje digitalt.

En nøyaktig og oppdatert database over ferieboliger er nødvendig for å sikre at reguleringen fungerer effektivt, står det å lese i lovforslaget.

10. Insentiver for langtidsleie

For å avhjelpe boligmangelen vil det også gis insentiver til eiere som velger langtidsutleie fremfor korttidsutleie til turister.

11. Overgangsordninger for de minste

Ekstra fleksibilitet for La Palma, La Gomera og El Hierro er lagt inn i lovteksten.

På disse øyene, der presset fra turisme er mindre, er overgangsordningene noe mer fleksible.

Eiendommer her kan få utvidet overgangsperiode på grunn av øyenes unike situasjon.

12. Retur til boligformål

Dersom en feriebolig ikke oppfyller de nye kravene etter overgangsperioden, eller hvis eieren ikke søker om fornyelse av tillatelsen, må boligen tilbakeføres til boligformål.

Dette innebærer at den ikke lenger kan markedsføres eller brukes til turistutleie.

14. Sanksjoner og bøter

Eiere som ikke tilpasser seg de nye kravene innen overgangsperioden, kan ikke forvente automatisk fornyelse av sin tillatelse.

I stedet risikerer de å miste retten til turistutleie, og det kan ilegges sanksjoner hvis de ikke følger kravene for tilbakeføring til boligformål.

Loven inkluderer strenge regler for håndtering av ulovlig utleie. Eiere som fortsetter utleie uten godkjenning, risikerer ikke bare bøter, men også tvungen stans i virksomheten og potensielt tilbakekalling av utleietillatelse for en lengre periode.

15. Restriksjoner

Loven gir kommunen makten til å avgjøre hvilke områder som kan tillate utleie til turister.

I enkelte soner, spesielt i byområder eller områder med høyt belegg av turister, vil det bli satt begrensninger på hvor mange boliger som kan brukes til turistformål. I vernede områder eller landlige soner kan det være totalforbud mot turistutleie.

17. Kommunen kommer på besøk

Kommunene skal innen fire år ha utarbeidet og gjennomført en plan for inspeksjon av alle ferieboliger.

Det skal også foretas inspeksjoner med jevnlig mellomrom hvert 4. år.

18. Krav til forsikring

I tillegg til de tekniske kravene, krever loven også at ferieboligeiere har en gyldig ansvarsforsikring som dekker eventuelle skader eller ulykker som måtte skje under turistopphold.

19. Det kan komme flere endringer

Loven har blitt kritisert, både av foreningen for ferieboligeiere, Ascav, som sier dette er den strengeste ferieboligloven i Europa, og av kommunene, som sier de ikke har kapasitet til å gjennomføre kravene i loven.

20. Kan ta knekken på nesten-hoteller

De siste årene har stadig flere nesten-hoteller, eller såkalte pseudo-hoteller, dukket opp. Dette inkluderer bedrifter som Arguneguín Park og Syden Booking.

Disse leier ut boliger som fremstår som et hotell på mange områder, men som i virkeligheten fungerer som hele bygg med ferieleiligheter.

Disse har ofte basseng, bar, butikk og rengjøring inkludert i prisen, men har valgt å regulere seg som ferieboliger fordi dette er billigere eller enklere.

Slike utleiere som bygger etter at loven trer i kraft, kan vente seg en skikkelig smell under den nye loven:

Nybygde boliger må nemlig brukes som fast bopel de første ti årene, og lovforslaget forbyr kategorisk såkalte «pseudo-hoteller».

Her legger ikke loven opp til noen kjære mor: slike bygg kan ikke engang vurderes av kommunen.

Canariavisen har tatt kontakt med Syden Booking for en kommentar, men de har ikke ønsket å svare på våre spørsmål nå.

Sydenbygg-leilighetene de drifter ble bygget før den nye reguleringen ble vurdert og satt sammen. Det samme gjelder utleiere som Arguineguin Park.

Kan komme endringer

Dette er fortsatt bare et lovutkast, og det er ventet endringer før loven trer i kraft.

Hvordan dette vil påvirke eksisterende utleiere, er fortsatt uklart.

Etter planen skal det skje innen nyttår.