Risikerer milliardkrav fra eiere av ferieboliger som følge av nye lov

Etter en voldsom vekst i antallet ferieboliger på Kanariøyene, er det nå ventet at en ny ferieboliglov trer i kraft i løpet av vinteren.

Loven tar sikte på å frigjøre flere boliger til fastboende, etter at leieprisene har økt kraftig den siste tiden.

Men mange frykter at loven vil føre til at ferieboligene deres stenges, og nå forbereder flere eiere seg på å kreve millionbeløp i erstatning dersom dette blir en realitet.

Samtidig har stadig flere kastet seg på ballen for å få en utleielisens allerede nå, før de nye reglene trer i kraft.

Den økonomiske og sosiale komiteen påpeker i en uttalelse at utkastet til loven, slik den står nå, kan krenke rettigheter som allerede er etablert.

Komiteen mener at dersom den nye loven innfører overgangsregler som påvirker allerede etablerte rettigheter, kan det føre til krav om erstatning.

De understreker at loven bør sørge for at eiere som har ferieboliger som er regulert etter gjeldende regler, får fortsette sin virksomhet, med rimelige tilpasningsperioder.

Dette er allerede et problem i 47 kommuner i Catalonia, der mer enn 1

500 boligeiere har fremmet krav med gjennomsnittlig 650

000 euro per bolig.

De nye reglene som Kanariøyene vurderer, er i stor grad basert på lignende lover som allerede har blitt innført i Catalonia.

Som Canariavisen kunne melde i juli, tjener utleiere av ferieboliger betraktelig mer enn de som leier ut på langtidsbasis.

Kan bli en bølge av søksmål

Carlos Bethencourt, professor ved Universitetet i Las Palmas, er ekspert på turistlovgivning. Han tror følgene kan bli dramatiske:

– Det kan komme en bølge av søksmål dersom både små og store eiere mister retten til å drive turistutleie, mener han.

Bethencourt forklarer at når en boligeier allerede har sikret seg bruksretten og har en forventning om å fortsette virksomheten, bør loven beskytte denne retten.

– Hvis ikke kan erstatningskravene både på Kanariøyene og i Catalonia komme opp i milliardbeløp, sier han.

For å fastsette erstatningen må det, ifølge Bethencourt, vurderes hvilke tap eieren vil påføres, hva forretningspotensialet var, og hva som utgjør «tap av fortjeneste».

Les også: Alt vi vet om den nye ferieboligloven på Kanariøyene (+)

Det må regnes ut hvor mye boligeieren vil tape i inntekter, eller hva de vil måtte investere for å tilpasse eiendommen til nye krav i den kommende loven.

Bethencourt mener også at myndighetene på Kanariøyene ønsker å omgjøre store utleiere av ferieboliger til hoteller gjennom de kommende regelendringene.

Han sier han forstår at målet er positivt, fordi det kan føre til et bedre tilbud og flere arbeidsplasser, men han sier loven er for aggressiv og at bedre avtaler kunne vært oppnådd.

Usikker fremtid

Erling Ruud har vært boligmegler på Gran Canaria i over 20 år. Han har også eierinteresser i Syden Booking, et selskap som driver ferieutleie i Arguineguín på Gran Canaria, men understreker at han uttaler seg på eget initiativ.

Han tror den nye reguleringen, slik den står nå, ville vært et hardt slag for ferieboligeiere.

– Slik situasjonen er i for eksempel Loma Dos, Arguineguín Park og hos Syden Booking, har leilighetene blitt solgt med tanke på muligheten til å leie ut. Loven sa at man kunne leie ut, sier han til Canariavisen, og fortsetter:

– Det er som å kjøpe en bil og få beskjed om at noen skal ta hjulene dine.

Han påpeker at han forstår behovet for å finne løsninger. De siste årene har motstanden mot masseturismen økt på Kanariøyene og ellers i Spania.

Les også: – Turisme dreper vårt land (+)

Også i byer som Barcelona har ferieboliger fått mye av skylden for økte leiepriser, og storbyen har nærmest gått til krig mot denne typen utleie, og ønsker å kvitte seg med alle ferieboliger innen 2028, ifølge The Independent.

Ruud mener man også må se på fordelene av turismen.

– Turismen har skapt tusenvis av arbeidsplasser og bidratt til mye velstand – det er nesten som Norges olje. Mange sier at boligprisene har steget på grunn av turismen, men vi ser jo inflasjon over hele verden. I Norge har matvareprisene økt med 40 prosent, sier han.

– En stor knekk

Den nye ferieboligloven kan føre til at boliger blir stående tomme store deler av året, og at antallet turister vil gå ned som følge av den nye loven.

– Det ville vært en voldsom nedtur for markedet. Jeg blir ikke overrasket om det kommer søksmål – det ville vært en stor knekk for mange. Utleie er en perfekt måte å eie feriebolig på. Jeg har solgt nesten tusen leiligheter i løpet av min karriere, og de første femten årene solgte vi ikke en eneste bolig for utleie. Da er det ideelt å kunne leie dem ut, fremfor at de står og støver ned og koster penger, mener han.

Den nye ferieboligloven gir mulighet for utvidelser av retten til å leie ut ferieboliger og benyttelse av overgangsperioder til utleiere som også anskaffer boliger til langtidsutleie.

Ruud mener det blir urimelig å kreve at utleiere av ferieboliger må inn på langtidsmarkedet:

– Det blir jo meningsløst. De bruker jo boligene på forskjellige tider. Først og fremst har de kjøpt det som feriebolig og de kan ikke leie ut på langtidsbasis. Da blir det stående mørkt store deler av året, uten inntekter til staten.

Han understreker at mange eiere er avhengige av inntekten fra utleien for å kunne betale ned lånet på boligen de har kjøpt.

– Dette er en veldig ubehagelig situasjon, særlig for eierne som har kjøpt under de betingelsene, avslutter han.

Fryktet at 90% må stenge

Les også: Rekordhøye leiepriser (+)

Kanariøyenes entreprenørforeningen, CCE, har også gått hardt ut mot den nye ferieboligloven tidligere, blant annet krav om energieffektivitet i ferieboligene.

Siden den gang har nye utkast kommet på bordet, med færre slike krav.

Foreningen fryktet tidligere i sommer at så mange som 90% av utleierne måtte ta VV-skiltet av veggen under den nye loven.

De tror fremdeles loven vil ha store konsekvenser og harlagt frem krav om at myndighetene respekterer rettighetene til eiere som allerede leier ut ferieboliger på Kanariøyene.

Kommunene reagerer

Også de største turistkommunene har reagert på den nye loven, som ventes innført innen nyttår.

Kommunene mener at lovutkastet griper inn i deres rettigheter til byplanlegging og forvaltning, og kritiserer det de mener er «uforholdsmessige grenser og restriksjoner» som kan true kommunalt selvstyre.

Tar ikke hensyn til lokale forhold

Mogán og San Bartolomé de Tirajana, Gran Canarias største turistkommuner, har også slått alarm.

De sier reglene er for generelle og ikke tar hensyn til lokale forhold, slik som behovet for turistutleie i deres kommuner.

Les også: Disse kommunene har høyest andel ferieboliger (+)

Spesielt reagerer kommunene på kravet om at 90 % av nye boligområder må forbeholdes fastboende, ikke turister.

Store deler av Mogán og San Bartolomé de Tirajana er allerede turistområder, og denne loven kan få store konsekvenser for både næringsliv og lokalbefolkning, advarer de.